Dentro de quatro anos, quando a tocha olímpica chegar ao Rio de Janeiro, o que se verá é muito mais do que uma cidade turística. A cidade tem passado por transformações profundas que prometem alçá-la a um novo patamar. Depois de ceder durante anos o protagonismo do cenário econômico para São Paulo, a capital carioca - e todo o Estado - entra em cena novamente para se tornar uma grande vitrine de negócios.

Antiga capital da República, o Rio ocupa o posto de segunda maior metrópole do País, com 6,3 milhões de habitantes e 2,4 milhões de domicílios, segundo o Censo de 2010. Seu retorno aos holofotes é fruto de uma conjunção de fatores que têm como pano de fundo o próprio crescimento econômico do Brasil. O primeiro elemento propulsor veio com a descoberta de petróleo na camada pré-sal, anunciada em 2006. A cadeia do pré-sal está atraindo novas indústrias e prestadoras de serviços para a Região Metropolitana do Rio, chacoalhando a economia e criando fluxos migratórios em cidades até agora pouco exploradas.

Em seguida veio a escolha da cidade como uma das subsedes da Copa de 2014 e como sede da Olimpíada de 2016. Muito além da instalação de parques esportivos, os jogos trouxeram pesados investimentos em transportes e infraestrutura e abriram novas áreas de desenvolvimento imobiliário. A zona Oeste, vetor natural de crescimento da capital, receberá três linhas de BRTs (Bus Rapid Transit) e uma linha de metrô, que já estão atraindo empresas, hotéis e novos moradores para a região. O centro, animado pelo projeto Porto Maravilha, passa por uma completa revitalização e atrai grandes investimentos em retrofit de prédios antigos. Sem mencionar a hotelaria, que deve receber 12 mil novos leitos até 2016.

Para arrematar a onda de otimismo, o projeto das UPPs (Unidades de Polícia Pacificadora) veio para abrandar a violência nos morros, minimizando aquele que era um dos principais problemas do município. De quebra, a pacificação de favelas reavivou bairros adjacentes, elevou preços e atraiu lançamentos para áreas onde o mercado estava adormecido.

Todos esses fatores conduziram o Rio a um renascimento econômico que está resgatando um potencial perdido em décadas passadas. "Durante anos a cidade ficou estagnada e perdeu mercado; muitas empresas adotavam a estratégia de fechar seus escritórios no Rio ou mudavam suas sedes para São Paulo e outros centros", comenta Claudio Hermolin, diretor geral da Even no Rio e vice-presidente da Ademi-RJ (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário). "Agora, as mudanças que estão acontecendo, a começar pelo alinhamento entre os governos federal, estadual e municipal, têm contribuído para que o Rio volte a ser uma cidade com potencial econômico significativo."

Em 2010 e nos primeiros dez meses de 2011, o Rio foi o Estado brasileiro com maior volume de investimentos empresariais, à frente de Minas Gerais e de São Paulo, de acordo com levantamento elaborado pelo MDIC (Ministério do Desenvolvimento, Indústria e Comércio Exterior). Os aportes batiam na casa dos US$ 40,78 bilhões entre janeiro e outubro do ano passado, mais que o dobro do anunciado durante todo o ano de 2010 - US$ 18,45 bilhões - e quase três vezes o volume previsto para Minas, que ocupou o topo do ranking entre 2006 e 2008.

Junto com o aumento dos investimentos, a renda do carioca também cresceu. Segundo dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), o rendimento médio do paulista em dezembro de 2007 era 24,68% maior que o do carioca. Essa diferença foi se estreitando ao longo dos anos e encolheu para 9,12% em dezembro de 2010, quando a renda média foi de R$ 2.204,81 em São Paulo e de R$ 2.020,52 no Rio.

Mais do que colocar dinheiro no bolso dos moradores, a ascensão do Rio de Janeiro tem levantado a autoestima da cidade, que parece recuperar o charme desfrutado em outras épocas. "O Rio resgatou o glamour que tinha perante o Brasil. As pessoas passaram a observá-lo não mais como a cidade problema, mas sim como a cidade da Olimpíada, da Copa, que está se remodelando e se preparando para isso", comenta João Paulo Matos, presidente da incorporadora Calçada.

Vale lembrar que a chegada de empresas na cidade significa também novos postos de trabalho e uma considerável migração vinda de outros Estados e até países. Alguns incorporadores já notam essa mudança no perfil dos compradores de imóveis. Um bom termômetro da retomada é a forte valorização imobiliária registrada na cidade. De acordo com o índice Fipe Zap, entre janeiro de 2008 e dezembro de 2011, a variação dos preços de moradia chegou a inacreditáveis 155,4%.

Em São Paulo, onde a escalada de preços já é considerada excessiva por muitos especialistas, o índice subiu 123,8% no mesmo período. Tomando apenas o ano de 2011, a valorização no Rio foi de 34,9%, a maior entre as sete cidades medidas pelo Fipe Zap e bem acima da inflação de 6% medida pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

"Os apartamentos mais caros do Rio estão de frente para o mar e já ultrapassam preços de R$ 35 mil por metro quadrado privativo, por exemplo, nas avenidas Vieira Souto e Delfim Moreira em Ipanema e Leblon, respectivamente", afirma Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio). "De modo geral, o Rio tem os imóveis mais caros do Brasil, pois tem poucos terrenos e, ao mesmo tempo, uma demanda que vem sendo sistematicamente mal-atendida e, portanto, é muito maior que a oferta." 

De olho na valorização e nos novos vetores de crescimento que estão surgindo, incorporadoras e construtoras de outros Estados passaram a explorar o mercado carioca, engrossando a concorrência já acirrada na cidade. É o caso da Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário, que inaugurou sua regional carioca em abril de 2010. A empresa fez dois lançamentos em 2011 e fechou o ano com as vendas no Rio representando 25% do volume total da companhia. Para 2012 há mais dois projetos em aprovação e os planos de expansão da regional já estão traçados até 2015.

"Pelas perspectivas de crescimento do Rio, a cidade não poderia deixar de ser uma das praças base da QGDI. Não só por causa da Olimpíada e da Copa, mas porque o Rio é o segundo mercado imobiliário do Brasil, e uma empresa que pensa nacionalmente não pode desconsiderá-lo da sua atuação estratégica", comenta Pedro Cunha, diretor da regional da QGDI no Rio. "Antes de montarmos a regional estávamos sempre antenados em possíveis oportunidades no Rio. Quando veio o reforço do pré-sal e dos jogos, se tornou quase natural formar uma equipe na cidade para correr atrás de negócios."

Mesmo companhias que já atuavam no Rio de Janeiro têm aumentado a importância deste mercado no seu portfólio. "A Even enxerga hoje o Rio como uma praça fundamental para sua estratégia de crescimento. Em 2008 a cidade representava 3% do faturamento total da empresa e hoje esse número se aproxima dos 22%", revela Claudio Hermolin.

As oportunidades se abrem em praticamente todos os segmentos. Dos condomínios de luxo às obras industriais, das lajes corporativas às habitações de interesse social. Nas três reportagens a seguir, conheça os polos de desenvolvimento imobiliário que estão florescendo na capital e na região metropolitana, e saiba quais são as principais oportunidades do pujante mercado carioca.